Khắc phục "kẽ hở" trong giao đất, cho thuê đất trong Luật đất đai 2003

(BNCTW) - Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Đến nay, Nhà nước đã giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định; từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.

Tuy nhiên, tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm.

Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân chủ yếu là:

- Theo chính sách hiện hành, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất quá rộng. Việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư chưa đi đôi với việc giám sát thực thi trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập.

- Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất cùng với việc định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng một nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án.

- Quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế trong nước, dẫn đến sự không thống nhất giữa nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và chưa gắn với mục đích sử dụng đất.

- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã lách luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai.

- Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện. Nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp.

- Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất. Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài...

Khắc phục những bất cập trên, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) (dự thảo ngày 06-9-2013) đã đưa ra nhiều quy định mới, mang tính đột phá, trong đó tập trung vào 03 nội dung cơ bản sau:

Một là, quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật (Điều 52) là quy định việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để sử dụng vào mục đích khác thì phải có Nghị quyết của Quốc hội, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ và Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với các dự án, công trình thuộc các trường hợp theo quy định.

Hai là, quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Theo đó, dự thảo Luật (Điều 53) đã bổ sung quy định về các điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội như: chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư và không vi phạm pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Quy định này sẽ giúp lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực triển khai dự án, khắc phục tình trạng chạy dự án vì mục đích đầu cơ, bảo đảm tính khả thi trong việc triển khai, hạn chế tình trạng giao đất tràn lan cho nhà đầu tư và chậm đưa đất vào sử dụng, lãng phí tài nguyên đất. Ngoài ra, dự thảo Luật còn yêu cầu việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án, công trình sử dụng đất tại các xã biên giới, ven biển, hải đảo thì phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để khắc phục bất cập về giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm trên.

Ba là, thu hẹp các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để chuyển sang thuê đất.

Theo đó, dự thảo Luật (điểm e, khoản 1, Điều 57) quy định các tổ chức sự nghiệp công đã tự chủ tài chính phải chuyển sang áp dụng hình thức thuê đất. Thực tế thời gian qua cho thấy, việc giao đất không thu tiền sử dụng đất được áp dụng cho nhiều đối tượng kể cả các đối tượng là các tổ chức sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước có khả năng tự chủ về tài chính. Do đó, đã dẫn tới tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả. Quy định như dự thảo Luật sẽ tạo ra cơ chế để từng bước xóa bỏ bao cấp, khắc phục tình trạng lãng phí, nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai; bảo đảm sự bình đẳng giữa các đối tượng trong việc sử dụng đất.

Phương Thảo

(Ban Nội chính Trung ương)