Công chứng giao dịch bất động sản của một số nước trên thế giới

Bất động sản là một thuật ngữ pháp lý bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 quy định bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó cùng với các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do Pháp luật quy định (Điều 174). Như vậy, giao dịch bất động sản là một trong những giao dịch quan trọng nhất, gắn liền với những tài sản có giá trị nhất của con người. Quy định bắt buộc phải công chứng đối với một số giao dịch bất động sản là một trong những cách thức phổ biến của nhiều nước trên thế giới để bảo đảm tính an toàn pháp lý cho các giao dịch này trên thị trường. Mặc dù vậy, điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố về mô hình công chứng mà các quốc gia đã lựa chọn.

Một văn phòng công chứng tại Hà Nội (Ảnh minh họa)

1. Mô hình công chứng hình thức

Mô hình công chứng hình thức là mô hình công chứng theo hệ thống pháp luật tiền lệ (thuộc hệ thống công chứng Ănglo Saxon), tiêu biểu là Vương quốc Anh, Mỹ. Theo mô hình này, công chứng chỉ chứng nhận hành vi pháp lý xảy ra (chứng nhận bản thân đương sự tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch trong trạng thái tinh thần minh mẫn, không chịu bất kỳ một sức ép nào khi ký vào văn bản công chứng và chữ ký trên văn bản công chứng là của chính người đó) mà không chịu trách nhiệm về nội dung và tính hợp pháp của hành vi đó (nội dung văn bản công chứng sẽ do các bên tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch hoàn toàn chịu trách nhiệm hoặc do cơ quan tiếp nhận văn bản công chứng toàn quyền quyết định).

Ở mô hình công chứng hình thức, trách nhiệm quản lý công chứng dựa trên cơ sở phối hợp giữa cá nhân, tổ chức nằm trong hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước với cá nhân, tổ chức mang tính chất xã hội nghề nghiệp. Đây là mô hình quản lý công chứng tương đối phổ biến, tồn tại trong pháp luật công chứng của rất nhiều quốc gia, đặc biệt là những quốc gia có tổ chức hiệp hội nghề nghiệp của công chứng viên (còn gọi là mô hình tổ chức công chứng hành nghề tự do).

Ưu điểm của mô hình công chứng này là nội dung công chứng đơn giản, có độ chính xác cao. Thủ tục đơn giản, thời gian giải quyết yêu cầu công chứng ngắn gọn. Nhược điểm là giá trị pháp lý của văn bản công chứng theo mô hình công chứng hình thức không cao, không có giá trị chứng minh được nội dung hợp đồng, giao dịch khi xảy ra tranh chấp. Đối với những nước có nền tư pháp không mạnh, đội ngũ luật sư phát triển chưa cao thì dễ bị lợi dụng để vi phạm pháp luật và thường xuyên xảy ra tranh chấp…

2. Mô hình công chứng nội dung

Mô hình công chứng nội dung là mô hình công chứng theo hệ thống pháp luật thành văn (thuộc hệ thống công chứng Latinh) gồm các nước Châu Âu lục địa, Châu Phi và liên minh công Quốc tế công chứng La-tinh (UINL) với khoảng 80 quốc gia thành viên ở tại Châu Âu (34 quốc gia), Châu Mỹ (23 quốc gia), Châu Phi (15 quốc gia), Châu Á (3 quốc gia).

Theo mô hình công chứng này, khi chứng nhận hành vi pháp lý, công chứng viên có nghĩa vụ phải chứng nhận cả tính hợp pháp của hành vi. Điều này có nghĩa ngoài việc phải bảo đảm những yếu tố về mặt hình thức, nhiệm vụ của công chứng còn xác thực cả nội dung văn bản công chứng. Các hợp đồng, giao dịch bất hợp pháp phải bị từ chối công chứng. Quy định này góp phần phòng ngừa các tranh chấp trong hợp đồng, giao dịch khác của công chứng.

Văn bản công chứng phải thể hiện đầy đủ, rõ ràng và hợp pháp ý chí của các bên tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch; có giá trị chứng cứ và giá trị thi hành. Hai giá trị này thể hiện ở chỗ: các hợp đồng, giao dịch đã được công chứng thì có hiệu lực thi hành đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch đó và có hiệu lực với người thứ ba. Nếu vì một lý do nào đó mà một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia không cần phải kiện ra Tòa án mà chỉ cần xuất trình văn bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng đó cho cơ quan có thẩm quyền (ví dụ thừa phát lại) để cưỡng chế thi hành. Trong trường hợp muốn bác bỏ hiệu lực của văn bản công chứng đó thì phải kiện ra Tòa án và khi đó các tình tiết, sự kiện đã ghi trong hợp đồng, giao dịch đó sẽ trở thành chứng cứ hiển nhiên trước Tòa, không cần phải xác minh, người muốn bác bỏ nó phải xuất trình được chứng cứ ngược lại. Đặc điểm nêu trên của văn bản công chứng có ý nghĩa rất lớn thể hiện vai trò phòng ngừa, bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên trong hợp đồng, giao dịch đồng thời hạn chế được rất nhiều các vụ kiện tụng ra Tòa án, gây tốn kém, lãng phí.

Ở Cộng hòa Pháp, đối với các giao dịch bất động sản, khoản 3 Điều 67 Luật kinh doanh bất động sản quy định “việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận”. Yêu cầu công chứng bắt buộc chỉ áp dụng đối với hai loại hợp đồng: Hợp đồng tặng và Hợp đồng thế chấp. Ngay cả việc mua bán nhà đất, chỉ cần các bên thống nhất ý chí về giá cả là hợp đồng có hiệu lực, không quy định bắt buộc hình thức hợp đồng có công chứng hay không. Trường hợp người tham gia giao dịch cần bảo đảm an toàn pháp lý cao hơn, họ có thể yêu cầu sự trợ giúp của công chứng viên. Nếu người dân đến công chứng ký hợp đồng thì công chứng viên sẽ làm luôn tất cả thủ tục đăng ký, khai thuế, do đó họ không mất nhiều thời gian, công sức để đi lại các cơ quan công quyền.

Ở Đức, hợp đồng mua bán nhà, đất bắt buộc phải có công chứng. Đồng thời, để bảo đảm tính an toàn pháp lý cho các hợp đồng này, pháp luật Đức cũng quy định rất rõ nhiệm vụ của công chứng viên. Theo đó, trong hợp đồng mua bán, công chứng viên phải viết rõ ràng ý chí của các bên đương sự, đặc biệt là giá mua bán. Nếu bên có nghĩa vụ không trả tiền thì sẽ chuyển cho chấp hành viên để thi hành. Ngoài ra, công chứng viên còn có trách nhiệm tư vấn, giúp đỡ, chăm sóc cho các bên đương sự; soạn thảo hợp đồng; bảo vệ lợi ích của bên yếu thế. Sau khi soạn thảo xong hợp đồng, công chứng viên phải đọc hợp đồng cho đương sự nghe.

Như vậy, có thể thấy so với mô hình công chứng hình thức, mô hình công chứng nội dung có nhiều ưu điểm vượt trội: bảo đảm tính chặt chẽ, an toàn về mặt pháp lý của hợp đồng, giao dịch, giảm thiểu tới mức tối đa các tranh chấp có liên quan đến nội dung văn bản công chứng, góp phần ổn định xã hội, giảm bớt các thủ tục hành chính, giảm bớt gánh nặng cho các cơ quan công quyền. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng liên thông với các cơ sở dữ liệu quản lý nhà nước khác (như đất đai, nhà ở) sẽ góp phần bảo đảm độ chính xác của hoạt động công chứng, nâng cao mức độ bảo đảm an toàn pháp lý cho hoạt động này.

Tuy nhiên, mô hình này vẫn tồn tại một số nhược điểm, như: Thủ tục công chứng rườm rà, thời gian chờ đợi giải quyết yêu cầu công chứng thường bị kéo dài; nhiều trường hợp công chứng viên không thể kiểm soát đầy đủ nội dung, dẫn đến hợp đồng được công chứng vẫn không bảo đảm độ chính xác.

3. Mô hình công chứng tập thể

Ngoài hai mô hình công chứng chủ yếu nêu trên, còn có mô hình công chứng tập thể. Đây là loại mô hình phát triển mạnh vào các năm 70 của thế kỷ XX đến trước những năm 1990 tại các nước Liên Xô, các nước xã hội chủ nghĩa tại Đông Âu trước đây…

Hệ thống công chứng tập thể (Collectiviste) có quan niệm về công chứng khác với hệ thống công chứng La-tinh và hệ thống công chứng Ănglo Saxon. Ở hệ thống công chứng Collectiviste, công chứng chưa được coi là một nghề (công chứng viên là công chức nhà nước, kiêm nhiệm cả việc chứng thực (thị thực hành chính); việc công chứng được giao cho cả các chủ thể không phải là công chứng viên đảm nhiệm; công chứng viên không có chứng chỉ hành nghề, không phải chịu trách nhiệm hành chính trước Nhà nước về những sai phạm trong hoạt động của mình).

Trong những năm gần đây, các nước theo mô hình công chứng này có xu hướng từng bước chuyển sang nghiên cứu tiếp thu có chọn lọc những yếu tố hợp lý của hai mô hình công chứng nêu trên khi chuyển đổi phương thức quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường.

Tóm lại, việc công chứng giao dịch bất động sản có bắt buộc hay không còn tùy thuộc vào trình độ phát triển mỗi quốc gia, quan niệm về nghề công chứng cũng như sự tin cậy đối với công chứng viên. Việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản không chỉ dừng lại ở việc quy định có hay không việc bắt buộc phải công chứng một số loại giao dịch bất động sản mà còn gắn với việc quy định trách nhiệm của công chứng viên đến đâu; xây dựng hệ thống thông tin quản lý về đất đai và công chứng giao dịch bất động sản như thế nào. Đối với một số nước đã xã hội hóa thành công hoạt động công chứng, việc đưa công chứng viên trở thành các “thẩm phán hợp đồng” đã tạo ra một cách thức quản lý hiệu quả đối với các giao dịch, nhất là giao dịch về bất động sản, góp phần phòng ngừa các tranh chấp, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, tiết kiệm thời gian, chi phí cho xã hội, giảm thiểu “gánh nặng” pháp lý cho Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự.

Ở Việt Nam, từ khi Luật công chứng được ban hành, hoạt động công chứng nói chung và công chứng giao dịch bất động sản nói riêng đã có nhiều chuyển biến rõ rệt, tạo bước đột phá trong cải cách thủ tục hành chính, cải cách tư pháp và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam liên quan đến bất động sản còn bất cập, chồng chéo, mâu thuẫn nên dễ dẫn đến những rủi ro pháp lý cho các bên khi tham gia hợp đồng, giao dịch về bất động sản. Trong khi ý thức pháp luật của người dân còn thấp thì việc quy định yêu cầu công chứng hợp đồng giao dịch về bất động sản là cần thiết; góp phần bảo vệ lợi ích của Nhà nước, xã hội, tăng cường công tác quản lý đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Nguyễn Thảo
(Ban Nội chính Trung ương)